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民法典草案新增“居住權” 住宅用地續期費用待定

  房子,已經成為許多家庭最重要的財產,由此引發的訴訟不斷。

  民法典各分編草案8月27日首次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。據新華社報道,各分編草案中,物權編草案在物權法基礎上,按照黨中央提出的完善產權保護制度,結合現實需要,增加規定居住權、加強對建筑物業主權利保護等,進一步完善物權法律制度。

  對于住宅建設用地使用權期間屆滿后如何自動續期,物權編草案暫時留下懸念,規定續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

  草案明確規定,改變建筑物共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,應當由業主共同決定。草案同時明確,共有部分產生的收益屬于業主共有。

  草案還首次提出“居住權”,“居住權是獨立于房屋所有權之外的權力,是一種用益物權。”武漢大學法學院教授孟勤國說。

  住宅用地到期如何自動續期

  關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,全國人大常委會法工委主任沈春耀在向常委會會議作說明時表示,根據黨中央批準的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究,提出方案后,國務院提出法律修改議案,修改城市房地產管理法或者物權法。目前,國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。

  草案先作出一個原則性規定,即:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案后,再進一步做好銜接。

  “這意味著關于續期費用的規定只能由全國人大及其常委會,或國務院作出,其他部門、組織無權決定。”中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說。

  續期應該有償還是無償,費用標準如何確定目前存在不同意見。中國人民大學常務副校長王利明2017年撰文認為,不應當無償續期。理由包括不同使用期限的房產價格成本不同,一律無償有違公平;他還認為無償自動續期可能會加劇房地產市場的投機行為,進一步加劇炒房行為。

  中山大學法學院教授于海涌認為,應當對住宅建設用地推行廉價續期。對于中國公民,如其住宅沒有超過當地的平均住房面積,原則上應當以戶為單位進行廉價續期;對于超過當地平均住房面積的部分,則應當按照市場價格繳納土地出讓金。

  楊立新則認為,自動續期后,住宅用地使用權人不必補交土地出讓金,而應當繳納適當稅金。“可以在制定房地產稅法時,一并考慮續期費用的問題。”楊立新告訴21世紀經濟報道記者。

  公租房住戶有望獲得居住權

  物權編草案專門規定了“居住權”:居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩定生活居住需要。

  據介紹,規定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

  物權法專家、武漢大學法學院教授孟勤國告訴記者,“占有和使用是并列的法律關系,使用必須首先占有;占有可以使用,可以不使用。”

  “占有權適用于一些特殊場景,比如一個老人被保姆照顧了幾十年,老人去世了,保姆怎么辦老人就可以去有關部門登記一個居住權,要求把房子讓保姆‘占有’,一直到保姆去世。這樣,今后房子的所有權人也不能趕走保姆。”他說,“正因為占有權只適用于特殊場景,所以必須經過登記。”

  以往,創設居住權是要解決三類人的居住問題:一是父母;二是離婚后暫未找到居所的一方(通常是女方);三是保姆。

  “草案寫入公租房,是擴大了居住權的適用范圍。但會嚴格限定于具有保障性質的公租房,而不是適用于一般租房戶。”楊立新說。

  如果登記了居住權的房子被拆遷了,住在里面的人會否得到補償“具體如何實施需要制定專門的實施細則。”楊立新說。

  一份物權編專家建議稿中寫到:因房屋滅失,所有權人獲得賠償金的,應當給予居住權人適當的補償,但居住權人故意或者重大過失導致房屋滅失的除外。

  電梯廣告收益歸屬于業主

  物業公司擅自改變小區公共部分用途,利用外墻、電梯張貼廣告卻不知營利去向何方,這些問題困擾著很多業主。

  物權編草案加強了對建筑物業主權利的保護。其中規定,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,應當由業主共同決定。草案同時明確,共有部分產生的收益屬于業主共有。

  此外,民法典合同編草案規定,業主共有部分的經營與收益情況等事項應當以合理形式向業主公開或者向業主大會、業主委員會報告。

  “電梯、綠地等小區公共設施屬于業主所有,相關的廣告收益也理應屬于業主。”中國社科院法學所民法室主任謝鴻飛說。

  最高人民法院2009年作出的司法解釋已經作了類似規定,此次被吸收進物權編草案。司法案例中,已有大量業主依據此規定保障了自己的權益。比如,有電信公司在住宅樓頂安裝基站天線,有物業公司破壞小區綠地改成車位對外出售、出租,還有公司未經業主同意在寫字樓內安置廣告招牌,這些案例中,法院均判決恢復原狀。

  至于共有部分產生的收益以何種形式歸業主共有最高法院2009年的司法解釋規定,權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。

  但司法實踐中仍然存在維權的可操作性問題。一些案例中,部分業主起訴物業公司擅自改變小區公共部分用途,但被法院駁回,理由是應由業主委員會或全體業主提起訴訟。

  “很多法院會駁回單個業主主張共有部分權利的請求,但也會支持涉及單個業主直接利益的請求。”北京一名物業糾紛領域的律師說。

  在此情況下,據報道,為了解決物業管理活動中業主作出決議難的問題,物權編草案適當降低了業主作出決議的門檻。





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